Wiatraki na sprzedaż - jak oszczędzić czas i uzyskać dobrą cenę
Zmiany na polskim rynku OZE stawiają przed inwestorami nowe wyzwania prawne. Wiążą się one choćby z coraz częstszymi transakcjami sprzedaży farm wiatrowych lub budową dużych farm fotowoltaicznych. Warto wiedzieć, jak dobrze przygotować się do tych zadań.
Na porady specjalistów mogli liczyć uczestnicy warsztatów „ABC procesu inwestycyjnego”, zorganizowanych podczas wrześniowego kongresu Green Power w Warszawie. Eksperci z kancelarii Squire Patton Boggs Święcicki Krześniak sp.k., specjalizujący się od lat w obsłudze firm z rynku energetycznego, w tym branży OZE, przekonywali, że sprzedaż farm wiatrowych jest w Polsce coraz bardziej powszechna, ale też trudna.
Negocjacje albo aukcja
Od czego więc rozpocząć sprzedaż wiatraków? Zdaniem specjalistów, należy przede wszystkim rozstrzygnąć, czy robimy to sami, przy wsparciu prawników, czy też z pomocą doradcy biznesowego, który weźmie na siebie zarządzanie sprzedażą, m.in. przygotowanie memorandum informacyjnego oraz obsługę potencjalnych inwestorów. Pierwszy wariant będzie lepszy w przypadku obiektów będących dopiero na etapie budowy, drugi – gdy farma już działa. Oprócz tego, trzeba zadecydować, czy wybieramy elastyczne negocjacje, czy też sformalizowaną aukcję, która pozwoli wybrać najlepszą ofertę spośród kilku konkurencyjnych, jak również określi schemat i harmonogram sprzedaży. Równie ważne będzie ustalenie co sprzedajemy: udziały w spółce projektowej, czy też poszczególne składniki majątkowe farmy, lub jeden z kilku projektów. Choć częściej spotyka się to drugie rozwiązanie (tzw. sprzedaż assetową), od strony prawnej może być ono znacznie bardziej skomplikowane, bo w grę wchodzi niemożność przeniesienia na kupującego niektórych pozwoleń administracyjnych, kwestie transferu, służebności itp. Zbycie składników majątku pozwoli jednak zaoszczędzić na podatkach, o co znacznie trudniej w przypadku sprzedaży udziałów. – Każde z tych rozwiązań ma swoje plusy i minusy. Nie ma tutaj złotego środka. Wyboru musi dokonać sam sprzedający, mając na uwadze przede wszystkim swoje interesy – twierdzi mec. Paweł Magierowski. Wybór struktury sprzedaży jest ważny również ze względu na zainteresowanych nabywców, którymi zapewne będą duże koncerny energetyczne, fundusze inwestycyjne lub deweloperzy. Z reguły preferują oni kupno już funkcjonujących farm, i to głównie o większej mocy.
Zbędne opóźnienia i koszty
Według ekspertów ze Squire Patton Boggs, o ile każdy proces sprzedaży sformalizowanej może składać się z różnych etapów i być nieco odmienny, o tyle w każdym trzeba zadbać o precyzyjną informację i dobry kontakt z inwestorami. Jak twierdzą, brak tego ostatniego powoduje, że w relacje z potencjalnymi nabywcami wkrada się chaos, pojawiają się opóźnienia, a w rezultacie rosną koszty sprzedającego. Ważne jest więc przygotowanie i rozesłanie teasera, czyli krótkiego zestawu najważniejszych informacji o farmie (na 1-2 strony), a potem ewentualnego memorandum, czyli informacji bardziej rozbudowanej. Należy przygotować też tzw. data room, a więc miejsce, w którym potencjalni nabywcy będą mogli znaleźć wszystkie potrzebne informacje o przedmiocie sprzedaży, obejmujące np. badanie techniczne, prawne czy środowiskowe, wyjaśnienia lub odpowiedzi na pytania kupującego. Najbardziej efektywnym rozwiązaniem będzie zamieszczanie wszystkich dokumentów na przykład na stronie internetowej, dzięki czemu unikniemy ewentualnych pomyłek towarzyszących wysyłce dokumentów w wersji papierowej (zwłaszcza, jeśli zainteresowanych inwestorów jest wielu). Usługi tego typu świadczą firmy informatyczne dysponujące specjalistycznym oprogramowaniem soft-ware. Sprzedający powinien również zapewnić chętnym kontakt z geodetą lub wyznaczyć kompetentnego pracownika, który udzieli im informacji na temat map geodezyjnych i działek, na których stanie farma.
Ważne będzie również podpisanie z potencjalnymi nabywcami umowy o zachowaniu poufności (najlepiej przed przesłaniem im memorandum informacyjnego) oraz - w dalszym etapie - wynegocjowanie ewentualnych warunków zawieszających i odpowiedzialności zbywającego, które mogą odroczyć zamknięcie transakcji w czasie.
Gminy nie mają planów
Na wiele trudności natkną się również firmy zainteresowane budową w Polsce farm fotowoltaicznych. Przede wszystkim z powodu braku spójnych i kompleksowych regulacji dotyczących fotowoltaiki. Inwestorzy działający w tej branży muszą poruszać się w obrębie wielu aktów prawnych: poczynając od unijnej dyrektywy OZE, poprzez tzw. mały trójpak, Prawo budowlane, kodeks cywilny i szereg innych ustaw. Pierwsze problemy mogą wiązać się już z wyborem miejsca, w którym chcą zlokalizować instalację. W odróżnieniu od mniejszej inwestycji solarnej, farma powinna stanąć na terenie lekko nachylonym o około 30 stopni. Nieruchomość musi mieć dostęp do drogi publicznej i być uzbrojona. Z odpowiednim ukształtowaniem terenu wiąże się konieczność uzyskania pozwolenia wodno-prawnego, ponieważ np. jego sztuczne nachylenie oznacza ingerencję w stosunki wodne. Niewyjaśniona jest kwestia zlokalizowania takiej farmy na gruntach rolnych, czego nie regulują jeszcze żadne przepisy. Mówi się, że będzie to wymagało uzyskania decyzji o wyłączeniu terenu z produkcji rolnej i leśnej. A jeśli są to grunty I, II bądź III klasy, także zgody ministerstwa rolnictwa. Kolejne kłopoty może spowodować wymóg lokalizowania inwestycji na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Ponieważ w naszym kraju farmy solarne są nowością, w planach zagospodarowania brakuje zapisów o przeznaczeniu terenu pod inwestycje fotowoltaiczne. Zgodnie z obowiązującym prawem obiekty tego typu można więc stawiać wyłącznie na terenach z dopuszczoną działalnością produkcyjną, choć w projektach MPZP niektórych gmin na obszarach wiejskich można już spotkać sformułowania o przeznaczeniu terenu pod inwestycje w OZE. Jeśli takich zapisów brak lub też planu nie ma w ogóle, niemożliwe będzie zbudowanie farmy fotowoltaicznej.
Niekorzystne orzeczenia
W krajach UE, zgodnie z dyrektywą o OZE, farmy solarne są uznawane za inwestycje celu publicznego. Tak samo powinny być traktowane w Polsce, z czym wiązałby się brak wymogu uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Niestety, praktyka jest zupełnie inna, czego dowodzą niekorzystne orzeczenia wielu sądów administracyjnych. Wprawdzie część gmin decyduje się wydawać decyzje dla inwestycji solarnych o mocy powyżej 100 kW, ale wiąże się to z potencjalnym ryzykiem stwierdzenia później ich nieważności. Podobnie jest z innymi pozwoleniami administracyjnymi. Z doświadczeń inwestorów w Polsce wynika, że w przypadku farmy fotowoltaicznej o powierzchni przekraczającej 0,5 ha konieczne może okazać się uzyskanie decyzji środowiskowej. Tymczasem specjaliści z dziedziny prawa unijnego stoją na stanowisku, że nie jest to wcale wymagane. – Nie mamy doświadczenia w budowie tego typu farm, dlatego zainteresowani wciąż czekają na uchwalenie ustawy o OZE, żeby było im łatwiej przebrnąć przez ten proces – mówi mec. Edyta Dubikowska. - Należy spodziewać się, że kiedy w Polsce na dobre ruszy budowa farm PV, zmieni się też sposób orzecznictwa organów administracyjnych i zacznie zmierzać w jednym kierunku – dodaje.
