Prawo spółdzielni mieszkaniowej do zysków z produkcji energii odnawialnej
Uchwała spółdzielni mieszkaniowej, która nie poniosła nakładów, a mimo to rości sobie prawo do zysków z produkcji energii odnawialnej, powinna być zaskarżona przez właściciela mikroinstalacji – podkreślają autorzy raportu Federacji Konsumentów.
Montaż mikroinstalacji w budynku wielorodzinnym oznacza nie tylko wydatki, ale też konieczność przeprowadzenia zmian budowlanych. Potrzebne są również konsultacje z pozostałymi jego lokatorami. Spółdzielnia może z inicjatywy mieszkańców zorganizować takie spotkanie, żeby sprawdzić czy urządzenie do produkcji „zielonej” energii spotka się z ich aprobatą.
Praktyka wskazuje, że spółdzielnia może uzależnić wydanie zgody na montaż instalacji od uzyskania przyzwolenia większości lokatorów. W przypadku budynków o niewielkiej liczbie lokali (6-10), gdy sąsiedzi dobrze się znają, udaje się to bez większego problemu. Znacznie trudniej o zgodę, jeśli lokali jest sto lub więcej.
Celem spółdzielni jest przede wszystkim zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej członków. Ponadto, art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Co do zasady, spółdzielnia mieszkaniowa, która nie prowadzi działalności deweloperskiej, nie jest nastawiona na zysk. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Mikroinstalacja OZE na budynku wielorodzinnym - krok po kroku
Sposób przeznaczenia energii lub zysków z jej odsprzedaży uzależniony jest od tego, kto będzie właścicielem i poniesie koszty instalacji oraz eksploatacji urządzenia OZE. Art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie określa, komu przypadają zyski z prywatnej instalacji. Właściciel (z wyjątkiem sytuacji, w której jest nim spółdzielnia) nie jest zatem zobowiązany do przekazywania zysków z produkcji energii odnawialnej na rzecz budynku jako pożytków z nieruchomości. Inaczej jest, jeżeli część inwestycji sfinansowana zostanie przez spółdzielnię. Wtedy mogłaby ona określić inne zasady podziału energii uzyskanej z instalacji.
Natomiast jako pożytki czy przychody z części wspólnej, które obniżają koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości, uznaje się czynsz, który właściciel instalacji płaci za najem powierzchni dachu.
W przypadku instalacji indywidualnej cały zysk należy się wyłącznie jej właścicielowi. Spółdzielnia nie powinna rościć sobie praw do takiego przychodu. Zaznaczyć jednak trzeba, że gdyby spółdzielnia podjęła uchwałę, w której określiłaby swoje prawo do partycypacji w zyskach z instalacji, bez ponoszenia nakładów, taka uchwała powinna zostać przez członka lub lokatora zaskarżona. Brak jest bowiem podstaw do partycypacji w pożytkach lub przychodach z instalacji zarówno przez spółdzielnię, jak i innych lokatorów budynku, jeżeli stanowią one wyłączną własność osoby fizycznej.
Należy jednak pamiętać, że również spółdzielnia mieszkaniowa może wystąpić z wnioskiem o przyznanie pomocy publicznej na inwestycję w zakresie infrastruktury energetycznej w ramach POIiŚ. Wówczas to ona będzie głównym beneficjentem przychodów i pożytków z instalacji. Pożytki te jednak nie mogą być wydatkowane dowolnie. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem. Zgodnie z powyższym, pożytki i przychody z wykorzystania np. paneli fotowoltaicznych w budynku powinny być przekazane na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości spółdzielni.
O sposobie podziału zysków z „zielonej” energii decydować będzie uchwała zarządu spółdzielni, określająca zasady montażu, eksploatacji i konserwacji mikroinstalacji. W przypadku niekorzystnej dla mieszkańca lub członka uchwały, może on ją zaskarżyć.
Inną możliwością, względem indywidualnej inwestycji, jest inwestycja całej spółdzielni. Z inicjatywą zamontowania mikroinstalacji OZE może wyjść zarówno członek, właściciel własnościowego prawa spółdzielczego, właściciel wyodrębnionego lokalu, jak i zarząd spółdzielni.
Biogazownie spółdzielcze powstaną na Lubelszczyźnie
W pierwszej kolejności możemy zwrócić się do zarządu spółdzielni, by wystąpił ze stosownym zapytaniem do członków i mieszkańców, czy są zainteresowani mikroinstalacją lub zorganizował spotkanie w tej sprawie. Zarząd, w przypadku pozytywnej reakcji ze strony spółdzielców, może przeanalizować potencjalne lokalizacje mikroinstalacji. Powinien również sprawdzić parametry techniczne sieci zainstalowanych w budynkach. Rada nadzorcza, co prawda, może umieścić w ramach planów gospodarczych na kolejne lata inwestycje w mikroinstalacje w niektórych lub we wszystkich budynkach, ale to do walnego zgromadzenia należy uchwalanie kierunków rozwoju działalności gospodarczej spółdzielni.
Jeżeli większość spółdzielców jest zainteresowana instalacją, a zarząd nie podejmuje działań zmierzających do realizacji tego projektu, konieczne będzie podjęcie uchwały przez członków spółdzielni na walnym zgromadzeniu. Decyzje podejmowane są wówczas większością głosów.
Dobrym momentem na przedstawienie takiego pomysłu jest coroczne walne zgromadzenie członków spółdzielni, zwoływane przez zarząd. Co najmniej 10 członków może złożyć projekt uchwały przewidujący mikroinstalację w spółdzielni. Konieczne jest jednak przygotowanie takiego projektu wcześniej i przedłożenie go nie później niż 15 dni przed walnym zgromadzeniem lub pierwszą jego częścią. W przypadku walnego zgromadzenia, które odbywa się częściami, aby uchwała została uchwalona, konieczne jest jej przyjęcie przez wszystkie części.
Projekt uchwały powinien zawierać m.in. zgodę spółdzielców na montaż mikroinstalacji, określenie miejsca jej montażu oraz sposobu partycypacji w przychodach lub pożytkach. Projekt musi również wskazywać, czy jest to inwestycja spółdzielni w ramach jednego budynku, czy też wszystkich przez nią posiadanych. Partycypacja w przychodach i pożytkach z instalacji powinna być uzależniona od wielkości takiej inwestycji. Jeżeli koszty jej wybudowania ponieśli wszyscy mieszkańcy budynków zarządzanych przez spółdzielnię, zyski powinny być rozłożone proporcjonalnie.
W następnym artykule o tym, kiedy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może nie wydać zgody na montaż mikroinstalacji OZE.
