Na tym rolnik może świetnie zarobić, jednak trzeba uważać

Wzrastające zainteresowanie farmami fotowoltaicznymi, wpisujące się w konieczność zdecydowanego zwiększenia wykorzystania energetyki odnawialnej, stanowi szansę na zarobienie sporych pieniędzy także dla rolników - zwłaszcza tych, którzy posiadają grunty niewykorzystywane pod uprawy.

Biorąc pod uwagę trudności w sprzedaży gruntów rolnych, warto przemyśleć wydzierżawienie tego rodzaju nieruchomości przedsiębiorcy zajmującemu się budową farm fotowoltaicznych.

W ten sposób - dzięki umowie zawartej na ponad 20 lat - rolnik zyskuje stałe źródło dochodu w postaci czynszu. Są tutaj możliwe różne sposoby współpracy. Warto omówić je z doświadczonym doradcą znającym rynek OZE - tym bardziej, że rolnik zainteresowany tego rodzaju współpracą powinien być świadomy związanych z nią zagrożeń.

Nieużytki przynoszą spore zyski
Pomysł na zarobienie pieniędzy przez rolnika na inwestycjach w farmy fotowoltaiczne jest bardzo prosty i polega on na przekazaniu - np. w formie dzierżawy - nieużytkowanego gruntu pod budowę farmy PV, w zamian za określone gratyfikacje.

Jeżeli właściciel gruntu rolnego zdecyduje się na wspomnianą już dzierżawę, może liczyć na zapłatę stosownego czynszu, a biorąc pod uwagę fakt, że tego rodzaju współpraca nawiązywana jest na wiele lat, wykonywanie umowy może znacząco przyczynić się do zabezpieczenia jego sytuacji finansowej.

Oczywiście możliwe jest nawiązanie współpracy pomiędzy przedsiębiorcą budującym farmy fotowoltaiczne, a prowadzącym działalność rolną także na bardziej zaawansowanych zasadach. W takim modelu najczęściej zawiązuje się spółkę prawa handlowego. Spółka ta zawiera umowę dzierżawy gruntu. Natomiast obie strony tj. rolnik i przedstawiciel branży OZE wnoszą wkłady i dzielą się zadaniami przy realizacji inwestycji. Zyski z niej zaś są dzielone pomiędzy wspólników. Taka jednak struktura wymaga od rolnika zapewnienia dodatkowych wkładów do spółki oraz stosownej wiedzy.

W każdym razie rozważając zainwestowanie gruntu rolnego w tego rodzaju inwestycje należy zwrócić szczególną uwagę na: faktyczne możliwości przeznaczenia gruntu rolnego pod farmę PV oraz wybór odpowiedniej formuły współpracy pomiędzy przedsiębiorcami z obydwu branż - a więc energetyki odnawialnej oraz agrobiznesu. Decyzje te warto podjąć wraz z pomocą prawnika specjalisty w omawianej tu tematyce - zwłaszcza wówczas, gdy może on pomóc w kompleksowej analizie potrzeb i możliwości potencjalnych partnerów biznesowych.

Jakie grunty nadają się pod farmę PV?
Rolnik zainteresowany przeznaczeniem swojego gruntu pod farmę fotowoltaiczną musi w pierwszym rzędzie ocenić, czy dana nieruchomość w ogóle nadaje się pod taką inwestycję.

Oczywiście w realiach danego przypadku - zwłaszcza wielkości planowanej farmy PV oraz zakładanych technologii jej budowy - szczegółowe uwarunkowania mogą się zmieniać, jednak w praktyce zawsze liczy się przede wszystkim poziom nasłonecznienia gruntu; jego powierzchnia oraz stosunkowo łatwa dostępność do niezbędnej infrastruktury.

W pierwszym zakresie najbardziej pożądane są grunty z ekspozycją na południe, niezacienione np. lasem bądź budynkami mieszkalnymi. Najczęściej do budowy farm PV wykorzystuje się grunty o powierzchni co najmniej 2 ha, położone tak, aby farmę można było w miarę prosty sposób podłączyć do sieci energetycznej wysokiego bądź średniego napięcia.

Wybierając grunt pod taką budowę warto zwrócić uwagę na istniejący dojazd do niego - w końcu im większa farm ma powstać, tym więcej ciężkiego sprzętu będzie potrzebne do jej budowy. Oczywiście najczęściej pod takie farmy przeznacza się grunty niewykorzystywane do produkcji rolnej, a więc IV i niższych klas. W przeciwnym przypadku do sporej liczby formalności związanych z budową farmy fotowoltaicznej, trzeba doliczyć jeszcze odrolnienie.

Opłacalna dzierżawa
Gdy okaże się, że na określonym gruncie rolnym można z powodzeniem zrealizować farmę fotowoltaiczną, należy zastanowić się nad formą współpracy biznesowej pomiędzy rolnikiem, a przedsiębiorcą budującym farmę. W końcu od właściwego zabezpieczenia interesów każdej ze stron zależy opłacalność inwestycji.

Najczęściej wykorzystuje się umowę dzierżawy, z resztą bardzo często stosowaną w "rolniczych" stosunkach biznesowych. Wydzierżawiając grunt pod farmę fotowoltaiczną trzeba jednak pamiętać o kilku osobliwościach, których zaniedbanie może poważnie zakłócić wzajemną współpracę, narażając tym samym rolnika na straty.

Konstruując umowę dzierżawy gruntu rolnego pod budowę farmy PV, należy zwrócić szczególną uwagę na: reguły naliczania czynszu; określenie zasad korzystania przez rolnika ze swojego gruntu w okresie od podpisania umowy do rozpoczęcia inwestycji oraz po jej wybudowaniu, a także na jasne zdefiniowanie obowiązków stron wynikających z budowy i eksploatacji farmy fotowoltaicznej.

Trzeba pamiętać, ze bardzo często na załatwienie formalności związanych z budową takiej farmy potrzeba kilku, a nawet kilkunastu miesięcy, w czasie których rolnik mógłby eksploatować swój grunt. Często nawet po wybudowaniu infrastruktury możliwy jest np. wypas zwierząt na takiej nieruchomości, stąd warto kwestie te wyjaśnić w łączącej strony umowie.

W każdym razie konieczne jest zdefiniowanie od kiedy właściciel będzie otrzymywał czynsz, na jakich zasadach będzie on waloryzowany - co jest tym bardziej istotne, gdy weźmie się pod uwagę, że tego rodzaju kontrakty zawierane są przeważnie na 20, a nawet 30 lat - oraz w jaki sposób strony rozliczą się w przypadku, gdyby przedsiębiorcy z branży OZE nie udałoby się wybudować farmy, przykładowo z powodu przeszkód formalnych.

Zaawansowana współpraca
Niekiedy rolnicy i przedsiębiorcy z branży OZE decydują się na skorzystanie z bardziej zaawansowanych form współpracy przy budowie farmy fotowoltaicznej. Najczęściej jest nią zawiązane spółki - przykładowo z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka ta podpisuje z rolnikiem umowę dzierżawy. Ponadto rolnik wnosi dodatkowe wkłady finansowe oraz może działać w ramach realizacji inwestycji. 

Natomiast prowadzący biznes w branży fotowoltaicznej zobowiązuje się do uzyskania wszystkich formalnych dokumentów - zgód i zezwoleń - na wybudowanie odpowiedniej infrastruktury i podłączeniu jej do sieci energetycznej. Przy zastosowaniu takiego rozwiązania trzeba zwrócić szczególną uwagę na rozkład praw i obowiązków wspólników oraz na zasady podziału zysków.

Bez względu jednak na to w jaki sposób przedstawiciele agrobiznesu i branży OZE zdecydują się na rozwiązanie kwestii wzajemnych relacji, przeznaczenie nieruchomości rolnych pod budowę farm PV jest szansą na zarobienie sporych pieniędzy dla rolników. Jednak inwestycje te obarczone są ryzykami, których wyeliminowanie możliwe jest przy w pełni profesjonalnym ustaleniu zasad relacji pomiędzy kontrahentami.

Stąd należy unikać zwykłego podpisywania umów oferowanych przez potencjalnych inwestorów, stawiając na nawiązanie relacji typowo biznesowych, opartych na poszukiwaniu najlepszych rozwiązań dla każdej ze stron w drodze negocjacji.

Ponadto warto sprawdzić potencjał drzemiący w posiadanych nieruchomościach. Dlatego warto zwrócić się o pomocy do specjalisty oferującego pomoc w nawiązaniu tego rodzaju współpracy.

* Autorami publikacji są: Jacek Kosiński - adwokat partner w Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni oraz Konrad Dyda - prawnik w Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

• Rolnictwo bez tajemnic. Zamów prenumeratę miesięcznika "Przedsiębiorca Rolny" już dziś