Zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnych na rynku prywatnym i portal eRolnik

KOWR każdego roku rozpatruje tysiące wniosków związanych m. in. z  nabywaniem nieruchomości rolnych. Obowiązujące przepisy mają zapewnić, że grunty rolne będą wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem i będą trafiały przede wszystkim do osób prowadzących działalność rolniczą. W realizacji tego celu ważną rolę odgrywa również portal eRolnik, który ułatwia kontakt między sprzedającymi a potencjalnymi nabywcami gruntów rolnych.

Grunty rolne są niepomnażalnym dobrem i strategicznym zasobem państwa. Ich właściwe zagospodarowanie ma istotne znaczenie dla bezpieczeństwa żywnościowego kraju oraz funkcjonowania gospodarstw rodzinnych. Ziemia rolna wymaga szczególnej ochrony, ponieważ w wyniku procesów cywilizacyjnych, demograficznych i urbanizacyjnych powierzchnia gruntów rolnych systematycznie się zmniejsza.

Z tego względu obrót nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym podlega szczególnym regulacjom. Podstawowym aktem prawnym regulującym te kwestie jest ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur). Zawarte w niej rozwiązania służą ochronie gruntów rolnych i wspierają zachowanie ich produkcyjnego charakteru również z myślą o przyszłych pokoleniach.

Przepisy ustawy ograniczają ryzyko wykorzystywania nieruchomości rolnych niezgodnie z ich przeznaczeniem oraz sprzyjają temu, by grunty trafiały do osób posiadających odpowiednie kwalifikacje, przede wszystkim do rolników indywidualnych i osób zobowiązujących się do prowadzenia działalności rolniczej. Jednocześnie przeciwdziałają nadmiernej koncentracji gruntów rolnych oraz spekulacyjnemu obrotowi ziemią rolną.

Zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnych

Szczególne znaczenie w tej ustawie ma status rolnika indywidualnego. Aby go uzyskać, nie wystarczy samo posiadanie gruntów rolnych. Konieczne jest osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego przez co najmniej pięć lat oraz zamieszkiwanie w tym okresie na terenie gminy, w której znajduje się przynajmniej część użytkowanych gruntów oraz potwierdzenie posiadania kwalifikacji rolniczych (bądź odpowiedniego stażu pracy w rolnictwie). Ponadto powierzchnia gospodarstwa nie może przy tym przekraczać 300 ha użytków rolnych.

Nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi, a także w innych sytuacjach określonych w ustawie, wymaga uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Zgoda wydawana jest na wniosek:

• zbywcy nieruchomości rolnej (właściciela lub współwłaścicieli),
• osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne,
• osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne,
• uczelni nabywającej nieruchomość rolną na potrzeby działalności dydaktycznej, badań naukowych lub prac rozwojowych,
• inwestora realizującego inwestycję celu publicznego.

Wybór rodzaju wniosku zależy od okoliczności konkretnej sprawy i powinien odpowiadać warunkom, jakie mogą spełnić zainteresowane strony. W zależności od rodzaju wniosku konieczne może być m.in. udokumentowanie kwalifikacji rolniczych, przyznania pomocy z ARiMR w ramach programu „Premia dla młodych rolników” albo wykazanie braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu.

Od nabywców wymaga się zobowiązania do prowadzenia działalności rolniczej na nabytej nieruchomości. Dodatkowo, w określonych przypadkach, do zamieszkiwania przez 5 lat od dnia nabycia na terenie gminy, w której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego. Uczelnie są natomiast zobowiązane do wykorzystywania nabywanych nieruchomości na cele rolnicze.

Z tego wynika, że przepisy już na etapie składania wniosku mają zapewnić, że nieruchomości rolne nabywane za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR będą wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem.

Procedura uzyskania zgody KOWR – składanie i rozpatrywanie wniosków

Wnioski o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej są rozpatrywane zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego (KPA). Oznacza to, że muszą spełniać określone wymagania formalne, ich rozpatrywanie odbywa się w terminach przewidzianych przepisami. Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wydawana jest w formie decyzji administracyjnej. Stronom przysługują również środki odwoławcze przewidziane w KPA.Z

Wniosek powinien zawierać oznaczenie nieruchomości rolnej według ewidencji gruntów i budynków oraz uzasadnienie, w szczególności wskazujące cel nabycia nieruchomości i przewidywany sposób jej wykorzystania.

Wnioski składa się do oddziału terenowego KOWR właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Do wniosku dołącza się m.in.:

• wypis z ewidencji gruntów i budynków,
• informację o numerze księgi wieczystej,
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• dokumenty potwierdzające spełnienie warunków uzyskania zgody,
• wymagane oświadczenia stron.

W 2025 r. do oddziałów terenowych KOWR wpłynęło łącznie 8,2 tys. wniosków o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych obejmujących ponad 36,5 tys. ha gruntów. W tym samym okresie wydano blisko 7,5 tys. decyzji dotyczących nieruchomości o łącznej powierzchni prawie 33 tys. ha.

Jednocześnie przepisy wyposażają KOWR w instrumenty pozwalające monitorować sposób wykorzystywania nieruchomości rolnych. Podczas kontroli sprawdzane jest m.in., czy nabywcy użytkują grunty zgodnie z ich rolniczym przeznaczeniem. W przypadku niewywiązywania się z ustawowych obowiązków KOWR może wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej, zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W latach 2017-2025 przeprowadzono ponad 11 tys. kontroli dotyczących przestrzegania ustawowych obowiązków i ograniczeń przez nabywców nieruchomości rolnych.

Portal eRolnik – bezpieczne i wygodne publikowanie ogłoszeń

Ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości rolnych mogą być publikowane w różnych miejscach, takich jak strony internetowe, Biuletyny Informacji Publicznej, lokalna prasa czy tablice ogłoszeń urzędów gmin. Wychodząc naprzeciw współczesnym rozwiązaniom cyfrowym, KOWR udostępnił portal eRolnik, który umożliwia szybkie i wygodne wyszukiwanie aktualnych ofert sprzedaży nieruchomości rolnych w jednym miejscu.

Portal jest bezpłatny, bezpieczny i ogólnodostępny. Ułatwia kontakt między sprzedającymi grunty rolne a rolnikami indywidualnymi. Funkcjonuje w ramach rządowej infrastruktury internetowej, a publikacja każdego ogłoszenia wymaga potwierdzenia profilem zaufanym lub podpisem kwalifikowanym. Zwiększa to wiarygodność zamieszczanych ofert i zapewnia użytkownikom dostęp do rzetelnych informacji o nieruchomościach przeznaczonych do sprzedaży.

Portal może być również wykorzystywany w postępowaniu administracyjnym jako jeden z elementów wymaganych do uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym.

Od 2020 r. wykazanie braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu następuje poprzez zamieszczenie ogłoszenia w portalu eRolnik oraz wykazanie, że w terminie 30 dni żaden rolnik indywidualny nie odpowiedział na ofertę. Samo opublikowanie ogłoszenia nie jest jednak wystarczające do uzyskania zgody. Konieczne jest również spełnienie pozostałych warunków przewidzianych w ustawie.

Platforma ułatwia nawiązywanie kontaktów między sprzedającymi i kupującymi. Pozwala dotrzeć do zainteresowanych bez angażowania pośredników oraz bez konieczności korzystania z komercyjnych serwisów ogłoszeniowych. Sprzyja to sprawniejszemu obrotowi ziemią rolną i poprawie struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych. Dzięki temu proces sprzedaży może przebiegać sprawniej, a grunty trafiają do osób posiadających odpowiednie kwalifikacje do prowadzenia działalności rolniczej.

Skuteczna ochrona gruntów rolnych wymaga nie tylko odpowiednich regulacji prawnych, ale również narzędzi ułatwiających ich praktyczne stosowanie. Procedura uzyskiwania zgód KOWR oraz funkcjonowanie portalu eRolnik tworzą spójny system, który wspiera przejrzysty obrót nieruchomościami rolnymi. Sprzyja on temu, by ziemia rolna była wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem, służąc rozwojowi gospodarstw rodzinnych i bezpieczeństwu żywnościowemu kraju.