Zarządzanie obiektami stawowymi Zasobu WRSP przez KOWR – zasady i praktyka

Polskie stawy rybne odgrywają ważną rolę w gospodarce rolnej  i ochronie środowiska, a część z nich należy do Skarbu Państwa. Zarządza nimi Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, który wydzierżawia te obiekty i umożliwia zakup kompleksów stawowych na korzystnych zasadach. Sprawdźmy, jak wygląda gospodarowanie stawami z zasobu państwowego – od dzierżawy po możliwość wykupu.

Obecnie w dzierżawie znajduje się ponad 14,6 tys. ha stawów, a kolejne 2,3 tys. ha pozostaje w zarządzie i użytkowaniu wieczystym. Do rozdysponowania jest jeszcze około 1,8 tys. ha. W umowach dzierżawy pozostaje też około 800 ha jezior.

Stawy w liczbach

Na podstawie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP) trafiło około 600 obiektów stawowych o łącznej powierzchni 48,6 tys. ha. Do końca 2024 roku sprzedano już ponad 23,9 tys. ha, a kolejne 8 tys. ha przekazano nieodpłatnie uprawnionym podmiotom.

Na 30 września 2024 r. KOWR miał podpisane 177 umów dzierżawy nieruchomości rybackich – 78 z osobami prawnymi i 99 z osobami fizycznymi. Obejmowały one łącznie ponad 23,9 tys. ha, z czego 14,4 tys. ha to grunty pod stawami. Większość dzierżawionych obiektów to stawy karpiowe, a jedynie 5 umów dotyczy stawów pstrągowych.

Średni czynsz dzierżawny wyrażony w dt pszenicy za 1 ha gruntów pod stawami wynosił ok. 4,48 dt pszenicy/rok. Przy korzystnych warunkach wodnych i glebowych, czynsz przekracza 10 dt/ha i sięga nawet powyżej 15 dt/ha.

Umowy dzierżawy są zawierane w drodze przetargów, (przeważnie w trybie publicznego przetargu ustnego), najczęściej na 10 lat, choć przy obiektach stawowych okres ten może być dłuższy.

Wywoławczy czynsz dzierżawny ustala się od poszczególnych składników obiektu stawowego. Jego ostateczna wysokość ustalana jest w drodze przetargu (licytacji). Czynsz jest ujęty w umowie w dt pszenicy lub w mierniku pieniężnym i jest on płatny dwa razy w roku, za każde półrocze.

Obowiązki i koszty po stronie dzierżawcy

Dzierżawcy stawów mają obowiązek prowadzenia ksiąg stawowych według wzoru ustalonego przez KOWR oraz przestrzegania przepisów w szczególności o ochronie gruntów,  środowiska, przyrody i wód.

Zgodnie z umową dzierżawy, dzierżawca ma obowiązek na własny koszt wykonywać naprawy potrzebne do utrzymania dzierżawionego obiektu w dobrym stanie. Obejmuje to nie tylko bieżącą konserwację, ale także remonty budynków i ich części. Koszty tych remontów ponosi dzierżawca i nie są one zwracane przez KOWR.

Jeśli dzierżawca na własny koszt naprawia skutki normalnego zużycia budynków, czyli np. naturalne pogorszenie stanu konstrukcji lub zużycie utrudniające ich właściwe użytkowanie, takie prace traktuje się jako ulepszenie. Są one rozliczane przy ustalaniu wartości nieruchomości w momencie jej zwrotu.

Gdy natura nie sprzyja – wsparcie dla dzierżawców

KOWR może pomóc dzierżawcom gospodarstw rybackich, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji z przyczyn niezależnych od siebie, np. z powodu zjawisk przyrodniczych, w tym chorób ryb.

Zgodnie z art. 700 Kodeksu cywilnego możliwe jest obniżenie czynszu w razie wystąpienia strat wynikających z:

• chorób zakaźnych, takich jak KHV,
• przyduch spowodowanych długim zalodzeniem,
• niskiego poziomu tlenu w wodzie podczas upalnych lat.

Obniżenie czynszu przysługuje dzierżawcy, jeśli szkody obejmują co najmniej 5% powierzchni stawów i powodują spadek odłowów o ponad 15% w stosunku do średniej z poprzednich lat. Poziom strat ustalany jest na podstawie dokumentacji prowadzonej w gospodarstwie, potwierdzającej przekazanie śniętych ryb do utylizacji oraz opinii lekarza weterynarii.

W wyjątkowych przypadkach KOWR może umorzyć część lub całość czynszu, jeśli straty przekroczą dwukrotność czynszu za powierzchnię dotkniętą stratą. Warunkiem jest brak zaległości wobec KOWR. Taka pomoc ma charakter pomocy de minimis w rybołówstwie. Łączna pomoc państwa udzielona jednemu dzierżawcy (przez różne podmioty), nie może przekroczyć w roku udzielenia pomocy oraz w ciągu dwóch lat poprzedzających, kwoty 30 tys. euro.

Przedłużenie dzierżawy

Dzierżawcy zainteresowani dalszym użytkowaniem stawów muszą złożyć oświadczenie o chęci przedłużenia umowy najpóźniej trzy miesiące przed jej zakończeniem.
KOWR analizuje każdy przypadek indywidualnie – sprawdza prawidłowość wywiązywania się dzierżawcy ze zobowiązań wynikających z umowy, sposób prowadzenia gospodarki rybackiej, terminowość płatności, i wiarygodność finansową. Każda umowa jest analizowana pod kątem zasadności jej kontynuowania, ewentualnych zmian warunków oraz wysokości czynszu. Przy podejmowaniu decyzji KOWR uwzględnia wyniki kontroli dzierżawionej nieruchomości.

Umowy dzierżawy, których czas obowiązywania przekracza 24 miesiące, co do zasady nie są przedłużane. Wyjątkiem są sytuacje, gdy wcześniejsze przedłużenie jest związane np. z planowanym uczestnictwem w programach pomocowych finansowanych np. z Europejskiego Funduszu Morskiego, Rybackiego i Akwakultury. Umowy dzierżawy obiektów stawowych mogą być przedłużane na okres dłuższy niż 20 lat.

Obecnie obowiązujące przepisy pozwalają na wydłużanie umów dzierżawy (z uwzględnieniem okresu pozostałego do ich wygaśnięcia) na czas od 10 do 20 lat. Takie okresy są zasadniczo przyjmowane przez KOWR przy rozpatrywaniu wniosków dzierżawców o przedłużenie umowy.

Jeśli dzierżawca obiektu stawowego nie zamierza kontynuować dzierżawy, umowa wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta. Po jej zakończeniu dzierżawca musi zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym oraz oddać materiał obsadowy jeśli materiał ten nie został przez niego wykupiony w takiej ilości i asortymencie, w jakim go przejął (zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym), lub zwrócić jego równowartość według aktualnych cen. Przejęcie nieruchomości przez KOWR następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Sprzedaż obiektów stawowych

Jednym ze sposobów rozdysponowania nieruchomości ZWRSP jest ich sprzedaż w celu powiększenia gospodarstw rodzinnych. Prawo pierwszeństwa w nabyciu ma dzierżawca, który użytkuje nieruchomość co najmniej trzy lata, jeśli KOWR przeznaczy ją do sprzedaży i dzierżawca odpowie na ofertę w wyznaczonym terminie.

Minister właściwy do spraw rozwoju wsi może, na wniosek KOWR, wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości o powierzchni 2 ha i większej lub jej części, gdy uzasadniają to względy społeczne lub gospodarcze.

Przy sprzedaży obiektu stawowego obejmuje ona nie tylko same stawy, ale też całą infrastrukturę niezbędną do ich działania.

Od 5 października 2023 r. zniesiono ograniczenie 300 ha dla nieruchomości, w których grunty pod stawami stanowią co najmniej 70% powierzchni. Dzięki temu KOWR może sprzedawać duże kompleksy stawowe (powyżej 300 ha) zasilane z jednego źródła wody. Obiekty z niezależnym zasilaniem mogą być sprzedawane po podziale na mniejsze części.

Zrównoważone gospodarowanie wodnymi zasobami

KOWR aktywnie zarządza obiektami stawowymi Skarbu Państwa – dba o racjonalne ich wykorzystanie, wspiera dzierżawców, których obiekty stawowe zostały dotknięte negatywnymi zjawiskami przyrodniczymi i umożliwia rozwój nowoczesnej akwakultury. Dzięki przejrzystym zasadom dzierżawy i sprzedaży, a także możliwości uzyskania pomocy w trudnych sytuacjach, polskie stawy nadal pełnią swoją rolę w ochronie środowiska i w rozwoju gospodarki rybackiej.